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    黄冈高新区杉树湾 (望湖路片区) 棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案(征求意见稿)
    发布日期:2019-03-26 发布者:棚改办 浏览次数:289


    为规范黄冈高新区杉树湾(望湖路片区)棚户区改造项目房屋征收与补偿安置行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,确保改造工作顺利进行,根据相关法律法规规定和项目实际,制订本方案。

    一、房屋征收与补偿安置依据

    (一)《中华人民共和国物权法》。

    (二)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令〔2011〕第590号)。

    (三)财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税费政策的通知》(财税〔2013〕101号)。

    (四)《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令〔2015〕第380号)。

    (五)《市人民政府关于严厉查处市区城市棚户区和城中村改造区域违法抢建行为的通告》(黄政发〔2013〕19号)。

    (六)《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(黄政规〔2016〕2号)。

    (七)《市人民政府办公室关于进一步加快推进市区棚户区改造工作的意见》(黄政办发〔2017〕50号)。

    (八)《市人民政府办公室关于印发黄冈市市区安置房建设管理办法的通知》(黄政办发〔2018〕8号)。

    (九)《黄冈市城市规划区查处违法建设工作机制规定》(黄查违办〔2015〕1号)。

    (十)《黄冈市区国有土地上棚户区改造未经登记建筑调查、认定及处理工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)。

    (十一)《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)。

    二、征收补偿安置原则

    遵循尊重群众意愿、科学民主决策、保持政策衔接、鼓励产权调换、严格执行程序、公正公平公开等原则。

    三、房屋征收部门及实施单位

    (一)房屋征收部门:黄冈高新区管委会

    (二)房屋征收单位:黄冈高新区珠明山社区居委会

    (三)房屋征收协调机构:黄冈高新区杉树湾(望湖路片区)棚户区改造项目指挥部

    四、征收范围及时间

    新港大道以东、东方明珠小区以南、明珠大道以西、恒信德龙汽车城以北,经批准纳入市区棚改项目的范围,征收12大户,拆迁面积约4200平方米,具体以批准建设项目的规划红线为准。

    对征收范围内的合法建(构)筑物、附属物,依法给予补偿或安置,土地随房屋依法征收。

    征收签约时间在房屋征收公告中明确。

    五、房屋征收补偿安置政策

        (一)安置补偿方式

    对征收范围内合法的私有主体房屋实行货币补偿和产权调换两种方式,由被征收人自行选择。根据国家现行棚户区改造相关政策要求和该项目实际,货币化安置补贴和奖励政策不再执行,鼓励被征收人选择产权调换。

    征收私有非住宅、经营性用房原则上给予货币补偿。

    行政办公用房和国有企业办公用房、厂房征收按《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)执行。

    主体房屋的货币补偿,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法规定,参考征收公告发布之日类似房地产的市场价格,评估确定补偿价格。

    依法批准建设未逾期的构筑物、临时建筑物、房屋附属物依法评估给予货币补偿,违法建筑物和逾期临时构筑物一律不予补偿。

    已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人,由房屋征收部门会同国土、规划等有关部门结合实际依法处理,其土地统一按土地证载用途的出让剩余年限评估确定予以货币补偿。

    (二)面积确定

    无论被征收人选择何种安置补偿方式,其货币补偿与产权调换的被征收房屋建筑面积确定必须保持一致。

    总层数为一层的自建房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1.2的比例予以补偿或还房。

    总层数为二层的自建房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1.1的比例予以补偿或还房。

    总层数为三层(含三层)以上的自建房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1的比例予以补偿或还房。但还建房屋面积不得超过360平方米,且不得超过3套,对被征收房屋实际面积超出360平方米的部分一律给予货币补偿。

    在不降低原有居住面积、不降低原有生活水平的基础上,由征收部门根据实际制定建筑面积补助规定,并严格把握范围和标准。

    被征收人所选择的还建房屋建筑面积超过应还建筑面积的,未超过10㎡(含10㎡)的部分原则上按还建房价格购买,超过10㎡至20㎡(含20㎡)的部分按还建房价格上浮10%购买,超过20㎡的部分按还建小区市场开盘价或周边商品房市场平均价格购买。

    经不动产登记机构证明和社区审核盖章并公示无异议的,对住房建筑面积不足40平方米且被认定是唯一住房的,按40平方米面积予以补偿安置。对符合城镇住房保障条件的,可根据实际情况分类优先实施住房保障。以上政策不可重复享受。

    征收房屋面积以具有测绘资格的机构测定为准,还建房屋面积以不动产权证登记为准。

    (三)停产停业认定及损失补偿标准

    因征收房屋造成停产停业,对被征收人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

    1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑物,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

    2、有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的生产、经营场所为被征收房屋;

    3、已办理税务登记,并能出具纳税证明。

    被征收房屋存在租赁关系,生产经营者不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿。

    因征收房屋造成停产停业的,按被征收房屋评估价值的5%给予一次性停产停业损失补偿。

    (四)住宅房屋改为非住宅房屋补助标准

    被征收人自行改变房屋用途、将住宅作为经营性用房使用的,原则上按照住宅房屋给予征收补偿。在征收公告之日前,已将住宅作为经营性用房,并已依法取得营业执照、实际用于经营的部分,可以根据经营事项、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助。补助标准可按照不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予一次性补助。

    (五)未经登记房屋处理

    征收区域内国有土地上未经登记的房屋调查、认定及处理,按照《黄冈市区国有土地上棚户区改造未经登记建筑调查、认定及处理工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)执行。未经登记房屋调查、认定及处理由高新区征收部门组织实施。

    在原合法产权基础上未经批准进行的旧房改建、扩建,按原证载合法产权面积给予认定,超出原证载面积部分的按未经登记认定。

    (六)违法建筑处理

    在征收范围内违法抢建(新建、改建、扩建)房屋或建筑物,按照《市人民政府关于严厉查处市区城市棚户区和城中村改造区域违法抢建行为的通告》(黄政发〔2013〕19号),《黄冈市城市规划区查处违法建设工作机制规定》(黄查违办〔2015〕1号)等规定执行。

    (七)装修补偿及其他补偿补助

    1、装饰装修补偿

    被征收人房屋的室内装饰装修,由选定的具有相应资质的评估机构进行评估,根据评估结果给予货币补偿。涉及生产经营者的室内装饰装修补偿,根据生产经营者与被征收人的约定进行补偿分配。

    2、水、电、气等补偿

    水、电、气等一户一表的,给予初装费标准的补偿。

    固定电话、宽带、有线电视等以初装费标准或迁移费给予补偿。

    太阳能热水器按评估价格给予补偿。

    空调、燃气热水器按迁移费给予补偿。

    3、其它补偿

    树木、菜地及其他附属物等,根据评估结果给予货币补偿。

    (八)临时安置费与搬迁补助

    1、临时安置费

    住宅房屋选择产权调换的过渡期限自签订征收安置补偿协议且腾空房屋之日起至产权调换房交房之日止,计发临时安置费。按照统一安排,自交房之日顺延三个月作为装修时间,同样计发临时安置费。产权调换房交房通知发出后,被征收人不按通知时限接收房屋的,停发临时安置费。选择货币补偿的按被征收房屋建筑面积,一次性计发12个月的临时安置费。

    选择产权调换与选择货币补偿的临时安置费原则上按每月7元/平方米计算,被征收住宅房屋面积超过360平方米的部分不计发临时安置费,未超过360平方米的按实际征收面积计算,不足60平方米的,按60平方米计发。

    2、搬迁补助费

    住宅房屋选择货币补偿的搬迁补助费按每户1000元计算,选择产权调换的搬迁补助费按每户1000元×2计算。

    3、行政事业企业单位办公用房的临时安置费和搬迁补助费

    行政事业企业单位办公用房的临时安置费和搬迁补助费,按市场办公用房租赁价格一次性给予12个月的补助。

    六、产权调换还建安置小区的规划、设计、建设

    本项目的还建安置集中在位于恒信德龙汽车城旁2006-16地块的房屋(杉树湾棚改还建点),结构为框架高层还建。

    产权调换工作由征收部门负责完成。

    产权调换还建房的建筑面积以房产测绘部门测绘报告为准,楼层、户型、结构另行通告。

    还建房建设按照国家最新规范要求进行设计、施工、工程监理、造价监管等公开招标,严格执行《建设工程质量管理条例》和相关质量管理强制性标准,健全落实工程质量责任制和责任追究制,在确保建设质量标准的基础上做到各项设施配套完善。

    按照“先腾退、先安置”的原则优先选择还建房。

    还建房的不动产证统一由征收部门在还房之日起一年内集中办理,费用由被征收人承担,其土地使用权按照国有土地出让的方式取得。

    还建房小区物业管理费缴纳标准参照国家、省、市有关规定执行。

    七、奖励和保障措施

    (一)定时签约奖。在征收公告的规定签约时间内,被征收人提前10天签订《征收补偿安置协议书》并完成房屋腾空的奖励3000元/户,提前20天的奖励6000元/户,提前一个月的奖励10000元/户。在公告确定的签约期限未达成补偿协议一律不予奖励。

    (二)积极参与奖。对被征收人在征收工作中积极带头签约并带动区域内周边户签约的,带动1户奖励2000元,最多不超过5000元。

    (三)特殊困难补助。经辖区相关部门签字证明、社区审核盖章并公示无异议的,按被征收人及其家庭成员有下列情形之一的每户一次性补助5000元;同时具有两种情形及以上的,只取一种且5000元封顶:1、现役军人家属;2、失独家庭;3、伤残人员(5级及5级以上的);4、重大疾病;5、低保户;6、80岁(含)以上的高龄老人等。

    八、征收补偿资金结算拨付

    (一)货币补偿结算。房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议,在被征收人腾空房屋后7日内,应当保持房屋原状移交给房屋征收部门,经验收合格,房屋征收部门一次性向被征收人付清补偿款。

    (二)产权调换结算。据实结算被征收房屋价值与还建房的差价及其他补偿费用。

    九、相关规定与约定

    (一)契税优惠。被征收人的税费减免政策,按财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税费政策的通知》财税〔2013〕101号和相关政策执行。

    (二)维修资金缴存。被征收人购房或还建房屋须自行缴纳房屋维修资金并专户储存。被征收房屋所有权证注销,房屋灭失后,可以依规申请退回原房屋维修资金账户使用后的余额。

    (三)评估机构确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过投票或者摇号等方式确定。评估机构和人员应当独立、客观、公正,任何单位和个人不得干预评估活动。

    (四)评估结果异议处理。对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十个工作日内,向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十个工作日内,向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    (五)证件移交。被征收人签订征收补偿安置协议时,必须交出被征收房屋的土地证和房产证(不动产证)。由征收实施单位统一收存,并组织被征收人办理注销手续。被征收房屋证件已抵押的,被征收人应告知征收人并依法解除抵押,解除抵押手续后,相关证件须交给征收人。未办理证件、证件遗失、原产权人已逝、证件抵押的被征收人必须出具相应手续或证明材料。

    (六)法律责任与救济途径。房屋征收部门与被征收人在公告确定的签约期限达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令〔2011〕第590号)的规定,按照本《房屋征收与补偿方案》作出补偿决定,并在房屋征收区域内予以公告。

    被征收人对补偿决定不服的,可在规定时间内依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。如被征收人既不按照法定的程序申请行政复议或提起行政诉讼,又拒不搬迁的,征收主体单位可向人民法院申请强制执行拆除,被征收人对法院裁决不服的同样可以通过司法途径解决。

    采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    十、其它

    (一)城市规划区域内集体土地上的房屋征收与补偿可参照国有土地上的房屋征收与补偿政策执行。

    (二)未尽事宜按国家及省、市相关政策、规定执行,并另行通告。对特殊事项采取一事一议,项目指挥部集中研究后由征收部门按决策程序上报审核。

    (三)本方案由征收部门负责解释。

     

     

     

     

    2019年3月26日


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