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    黄冈市区三泰纺织厂及周边片区(二期)棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案 (征求意见稿)
    发布日期:2018-09-30 发布者: 浏览次数:1685


    为规范黄冈市区三泰纺织厂及周边片区(二期)棚户区改造项目房屋征收与补偿工作,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,加快推进本项目棚户区的改造工作,根据相关法律法规和项目实际,特制订本方案。

    一、房屋征收与补偿依据及相关政策依据

    (一)《国有土地上的房屋征收与补偿条例》(国务院令〔2011〕第590号)。

    (二)财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税费政策的通知》财税〔2013〕101号。

    (三)《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令〔2015〕第380号)。

    (四)《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(黄政规〔2016〕2号)、《黄冈市区国有土地上房屋征收与补偿相关参考标准》(黄房文〔2016〕5号)。

    (五)《市人民政府办公室关于进一步加快推进市区棚户区改造工作的意见》(黄政办发〔2017〕50号)。

    (六)《市人民政府办公室关于印发黄冈市市区安置房建设管理办法的通知》(黄政办发〔2018〕8号)。

    (七)《市人民政府关于严厉查处市区城市棚户区和城中村改造区域违法抢建行为的通告》(黄政发〔2013〕19号)。

    (八)《黄冈市区国有土地上棚户区改造未经登记建筑调查、认定及处理工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)。

    (九)《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)。

    (十)《黄冈市城市规划区查处违法建设工作机制规定》(黄查违办〔2015〕1号)。

    二、征收范围

    东抵街坊路,西至赤壁二路,南临益民路西段,北抵黄冈高新区管委会赤壁二路老宿舍楼,包括虹桥社区三泰厂职工宿舍区及周边片区,占地约18亩,具体界址以规划红线图为准。本次征收补偿建筑总面积约30564㎡,共涉及约181户居民,具体面积以实测结果确定。

    三、征收补偿原则

    遵循尊重群众意愿、决策科学民主、程序正当合法、安置定量控制、补偿公正公平、信息公开透明的原则。

    四、房屋征收部门及实施单位

    1、房屋征收部门:黄冈高新区管委会

    2、房屋征收单位:黄州区东湖街道办事处

    黄冈高新区三台河社区居委会

    3、房屋征收协调机构:黄冈高新区三泰纺织厂及周边片区(二期)棚户区改造指挥部

    五、房屋征收与补偿

    对征收范围内合法的私有主体房屋实行货币补偿和产权调换两种方式,由被征收人自行选择。棚户区改造范围内征收私有非住宅房屋原则给予货币补偿,行政办公用房和国有企业办公用房、厂房征收按《黄冈市区棚改项目行政事业单位办公用房征收与补偿的意见》(黄棚改领文〔2016〕5号)执行。征收范围内依法批准建设未逾期的构筑物、临时建筑物、房屋附属物依法给予货币补偿,违法建筑物和逾期临时构筑物一律不予补偿。

    (一)补偿方式

    1、货币补偿。房屋被征收人选择货币补偿的,被征收房屋建筑面积确定应与选择产权调换方式的被征收房屋建筑面积的确定保持一致。其主体房屋建筑面积的货币补偿,由有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定补偿价格。

    已办理国有出让土地使用权证和规划许可证而未建房的被征收人,由房屋征收部门会同国土、规划等有关部门结合实际依法处理,其土地统一按土地证载用途的出让剩余年限评估确定予以货币补偿。

    国有出让土地上证载面积实际大于主体房屋占地面积的部分面积由评估机构评估确定给予货币补偿。

    2、产权调换。选择产权调换的,选择产权调换还建房屋面积不得超过360㎡,且不得超过3套,对超出360㎡的部分面积不享受产权调换政策一律给予货币补偿。

    本项目选择产权调换的还建点位于遗爱湖生态修复安置小区(新港一路地税大楼对面)、新桥二三组还建小区(万景城以北)。在被征收人签订协议后,按照协议约定委托由征收部门统筹安置,完成产权调换为实现形式(产权调换安置房的建筑面积以房产测绘部门测绘报告为准,楼层、户型、结构另行通告)。

    六、房屋被征收人选择产权置换的,具体置换面积计算标准如下:

    (一)总层数为一层的房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1.2比例予以还房。

    (二)总层数为二层的房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1.1比例予以还房。

    (三)总层数为三层(含三层)以上的房屋,按其测量房屋主体建筑总面积1:1比例予以还房。

    (四)被安置人所选择的安置房建筑面积超过应还建筑面积的,未超过10㎡(含10㎡)的部分原则按安置房价格购买,超过10㎡至20㎡(含20㎡)的部分按安置房价格上浮10%购买,超过20㎡的部分按还建小区市场开盘价或周边商品房市场平均价格购买。

    七、产权调换还建安置小区的规划、设计、建设

    按照最新国家规范要求实行设计、施工、工程监督、管理等公开招标,择优选定;严格执行《建设工程质量管理条例》和相关质量管理强制性标准,健全落实工程质量责任制和责任追究制,在确保建设质量标准的基础上做到各项设施配套完善。

    八、停产停业认定及损失补偿标准

    因征收房屋造成停产停业,对被征收人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:

    (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑物,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;

    (二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;

    (三)已办理税务登记,并出具纳税证明。

    被征收房屋存在租赁关系,生产经营者不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。

    因征收房屋造成的停产停业损失补偿,按被征收房屋评估价值的5%给予一次性适当的经营损失补偿。

    九、住宅房屋改为非住宅房屋补助标准

    征收个人住宅,被征收人自行改变房屋用途、作为经营性用房使用的,原则按照住宅房屋给予征收补偿。在征收公告之日前,已作为经营性用房,并已依法取得营业执照、实际用于经营的部分,可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补助,补助标准可按照原则上不超过经营性用房与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予一次性补助。

    十、未经登记房屋处理

    征收区域内国有土地上房屋的未经登记房屋调查、认定及处理,按照《黄冈市区国有土地上棚户区改造未经登记建筑调查、认定及处理工作规程(试行)》(黄棚改领文〔2016〕4号)执行,集体土地上的房屋参照执行。未经登记房屋调查、认定及处理由高新区征收部门组织实施。

    未经批准,在原合法产权基础上进行的旧房改建、扩建,按原证载合法产权面积给予认定。例如:D级危房改建、砖木结构改建砖混结构的,因原物灭失,按原证载面积给予认定,超出部分的建筑面积按未经登记认定。

    未经登记建筑的认定结果实行公开、公平、公正原则。

    十一、违法建筑处理

    在征收范围内违法抢建(新建、改建、扩建)房屋或建筑物,按照《市人民政府关于严厉查处市区城市棚户区和城中村改造区域违法抢建行为的通告》(黄政发〔2013〕19号),《黄冈市城市规划区查处违法建设工作机制规定》(黄查违办〔2015〕1号)等规定执行。

    十二、低收入住房困难家庭的住房保障

    经不动产登记机构证明和社区审核盖章经公示无异议的,对低收入住房困难家庭,住房建筑面积不足40平方米且被认定是唯一住房的,按40平方米面积予以补偿。对符合城镇住房保障条件的,可根据实际情况分类优先实施住房保障。以上政策不可重复享受。

    十三、附属物补偿与补助

    (一)水、电、气等补偿

    1、水、电、气等一户一表的,给予初装费标准的补偿。

    2、固定电话、宽带、有线电视等以初装费标准或迁移费给予补偿。

    3、太阳能热水器按评估价给予补偿。

    4、空调、燃气热水器按迁移费补助。

    (二)其他附属物及其它补偿

    被征收人房屋的内装修和树木菜地等,由选定的具有相应资质的评估机构进行实地的评估结果给予货币补偿,相关设施迁移费按照评估确定予以货币补偿。

    十四、临时安置费与搬迁补助费

    (一)临时安置费:选择产权调换的过渡期限自签订征收安置补偿协议且腾空之日起至产权调换房交房之日起顺延三个月作为装修时间,计发临时安置费。产权调换房交房通知发出后,被征收人不按通知时限接收房屋的,停发临时安置费。选择货币补偿的按被征收房屋建筑面积,一次性计发12个月的临时安置费。

    选择产权调换与选择货币补偿的临时安置费原则上按每月7元/㎡计算,被征收住宅房屋面积超出建筑面积360㎡部分不给予安置费,未超过360㎡的按实际征收面积计算,不足60平方米的,按60平方米计发临时安置费。

    (二)搬迁补助费:选择货币补偿的搬迁补偿费按1000元计算,选择产权置换的搬迁补偿费按1000元×2次计算。

    十五、奖励措施

    (一)“定时签约奖”。在征收公告的规定签约时间内,被征收人提前10天签订《征收补偿协议书》并完成房屋腾空的奖励3000元/户,提前20天的奖励6000元/户,提前一个月的奖励10000元/户。在公告确定的签约期限未达成补偿协议一律不予奖励。

    (二)“积极参与奖”。对被征收人在征收工作中积极带头签约并带动区域内周边户签约的,按带动1户奖励2000元,最多不超过5000元。

    (三)“特殊困难补助”。经辖区相关部门签字证明、社区审核盖章经公示无异议的,按被征收人及其家庭成员有下列情形之一的每户一次性补助5000元;同时具有两种情形及以上的,只取一种且5000元/户封顶。(1)现役军人军属;(2)失独家庭;(3)伤残人员(5级及5级以上的);(4)重大疾病;(5)低保户;(6)80岁(含)以上的高龄老人等。

    十六、签约期限。具体签约时间在房屋征收公告中明确。

    十七、征收补偿资金结算拨付

    (一)货币补偿结算。房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议后,在被征收人腾空房屋后7日内,应当保持房屋原状移交给房屋征收部门,经验收合格,房屋征收部门一次性向被征收人付清补偿款。

    (二)产权调换安置房结算。由征收部门统筹集中安置,安置房的不动产证统一由征收部门集中办理(房屋所有权人其土地使用权按照国有土地出让的方式取得)。同时据实结算被征收房屋价值与安置房的差价及其他补偿费用,与被征收人结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋的差价(考虑到安置房区域的具体实际,对产权调换的房屋实行“征一还一,不找差价”的原则)。相关程序:领取安置房证明、选房、签订购房合同(或网签)、具实结算、合同备案及缴纳房屋维修基金、办理物业管理相关手续、领取钥匙。

    十八、优惠政策

    (一)契税优惠。被征收人的税费减免政策,按财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税费政策的通知》财税【2013】101号和相关政策执行。

    (二)维修资金缴存。被征收人购买商品房的须自行缴纳房屋维修资金并专户储存,维修资金不属于税费优惠范畴。被征收房屋所有权证注销,房屋灭失后,被征收人依规申请退回原房屋维修资金账户使用情况后余额。

    十九、相关事项

    (一)评估机构确定:房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过投票或者摇号等方式确定。房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,参照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。评估机构和人员应当独立、客观、公正,任何单位和个人不得干预评估、鉴定活动。

    (二)评估结果异议处理:由本项目选定的具有相应资质的评估机构按照房屋征收评估办法确定被征收房屋价值。对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十个工作日内,向原选定的房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十个工作日内,向被征收房屋所在地的市级房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    (三)证件移交:被征收人签订征收补偿安置协议时,必须交出被征收房屋的土地证和房产证。由征收实施单位统一收存,并组织被征收人办理注销手续,被征收房屋证件已抵押的,被征收人应告知征收人并依法解除抵押,解除抵押手续后,相关证件须交给征收人。未办理证件、证件遗失、原产权人已逝、抵押的被征收人必须出具相应手续或证明材料。

    (四)法律责任与救济途径:房屋征收部门与被征收人在公告确定的签约期限达不成补偿协议,或被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区级人民政府依照《国有土地上的房屋征收与补偿条例》(国务院令〔2011〕第590号)的规定,按照本《房屋征收与补偿方案》作出补偿决定,并在房屋征收区域内予以公告。

    被征收人对补偿决定不服的,可在规定时间内依法申请行政复议,也可依法提起行政诉讼。如被征收人既不按照法定的程序申请行政复议或提起行政诉讼,又拒不搬迁的,征收主体单位可通过司法途径向人民法院申请强制执行拆除,被征收人对法院裁决不服的同样可以通过司法途径解决。

    采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

    二十、其它事项

    (一)选择产权调换的安置房实行“先腾退、先安置”原则,按现行商品房结构,其质量标准为符合国家规定标准。被征收人还建安置房的不动产权证统一在还房之日起一年内由征收部门集中办理,其费用由被征收人承担。

    (二)征收面积以具有测绘资格的机构测定为准,安置房面积以不动产权证登记为准。

    (三)产权调换的安置房小区物业管理费缴纳标准依据国家、省、市有关规定参照执行。

    (四)城市规划区域内的集体土地上的房屋征收与补偿可参照国有土地上的房屋征收与补偿执行。

    (五)未尽事宜按国家及省、市相关政策、规定执行,并另行通告(对特殊事项采取一事一议,由项目指挥部集中研究后由征收部门按决策程序上报审核)。

    (六)本《房屋征收补偿与安置方案》由征收部门负责解释。

     

    2018年9月29日



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